2026. 4. 27　住宅セーフティネット法改正による賃貸経営の新局面

2026年4月27日 2026年4月27日

光社労士事務所

住宅セーフティー法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）
制定：2007年(平成19年)　改定：2025年(令和7年)10月1日

2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法は、大家さんと店借人の双方が安心して契約を結べる市場環境を整備する画期的な転換点となりました。

これまでは、高齢者や単身者の入居に対して「孤独死」や「家賃滞納」、「残置物処理」への不安から拒否感を持つ大家さんが少なくありませんでしたが、今回の改正により、それらのリスクを公的な枠組みでカバーする仕組みが導入されました。

賃貸経営者にとっては空き室対策の強力な武器となり、一般の入居希望者にとっては住まいの選択肢が広がる、まさに「住まい支援」の新たなステージの始まりです。

なぜ今、これほど大規模な法改正が必要とされているのでしょうか。

その最大の理由は、急激な人口構造の変化と、賃貸市場における需給のミスマッチにあります。

この膨大なストックを、住まいを必要とする方々へ適切に繋げることが社会全体の急務となっています。

これらの課題を解決し、リスクを軽減するために、国は「住宅施策と福祉施策の連携」を強化する方針を打ち出したのです。

具体的にどのような制度が導入され、どのような対応が求められるのか、主要な3つのポイントを挙げます。

1. 居住サポート住宅（居住安定援助賃貸住宅）の創設

これは、居住支援法人等が入居者に対して「安否確認」「見守り」「福祉サービスへのつなぎ」を日常的に行う住宅として、市区町村長等が認定する制度です。

特例措置： 生活保護受給者が入居する場合、自治体が大家さんへ家賃を直接振り込む「代理納付」が原則化されます。これにより家賃滞納リスクが大幅に解消されます。

2. 認定家賃債務保証業者制度の導入

要配慮者が利用しやすい保証業者を国土交通大臣が認定する制度が始まります。

住宅金融支援機構(JHF)保険によるバックアップ： 住宅金融支援機構（JHF）が提供する家賃債務保証保険の対象範囲や保険割合（最大9割）が拡充され、大家さんの金銭的リスクがさらに低減されます。

3. 終身建物賃貸借と残置物処理の円滑化

終身建物賃貸借の活用： 借主が亡くなった時点で契約が終了し、借家権が相続されない契約形態です。

改正前は借主が亡くなった場合、賃貸契約は相続人に引き継がれるため、相続人の確定や契約引継ぎ意向確認に時間がかかり、その間家賃収入がなくなるという状況にありました。

改正により認可手続きが簡素化され、大家さんが利用しやすくなりました。
残置物処理の委託： 居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されました。

これにより、相続人がいない場合の片付け問題が法的にクリアになりました。

今後の賃貸経営においては、これらの新制度を積極的に活用し、専門家と連携した「攻めのリスク管理」を行うことをご提案します。

経営者の方へ： 地域の「居住支援協議会」や「居住支援法人」とのネットワークを構築してください。居住サポート住宅の認定を受けることで、安定した家賃収入と管理の安心感を同時に手に入れることができます。

今回の改正は、住宅確保を単なる不動産契約としてではなく、社会全体のセーフティネットとして機能させるための大きな一歩です。

この新しい仕組みを正しく理解し、早期に対応することが、これからの時代に選ばれる賃貸経営の鍵となります。